一、工作背景

2016年12月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)），文件要求：規(guī)范推進(jìn)農(nóng)用地使用制度改革，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定和發(fā)布工作，及時(shí)反映農(nóng)用地價(jià)格變化。

2019年7月，四川省自然資源廳辦公室下發(fā)《四川省自然資源廳辦公室關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（川自然資辦函[2019]34號(hào)），要求各區(qū)（市）縣堅(jiān)持新發(fā)展理念，按照山水林田湖草是一個(gè)生命共同體的要求，對(duì)農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的自然資源，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力為主導(dǎo)，開展分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估；在2020年12月31日前完成農(nóng)用地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布實(shí)施。

2020年6月四川省自然資源廳下發(fā)《四川省自然資源廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（川自然資函[2020]414號(hào)），為促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，支撐自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源要素市場(chǎng)化配置，完善自然資源價(jià)格形成機(jī)制，建立自然資源政府公示價(jià)格體系、推進(jìn)自然資源資產(chǎn)分等定級(jí)價(jià)格評(píng)估有關(guān)工作。

二、定級(jí)估價(jià)范圍

根據(jù)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T28405-2012）和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）的規(guī)定，農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。本次評(píng)估范圍為彭山區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi)的所有耕地（水田、旱地）、園地、林地。根據(jù)彭山區(qū)的實(shí)際情況，彭山區(qū)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍為縣域全境，評(píng)價(jià)范圍面積351.41平方公里，包括彭山區(qū)下轄4個(gè)街道辦事處（鳳鳴街道、觀音街道、謝家街道、江口街道），2個(gè)鎮(zhèn)（黃豐鎮(zhèn)、公義鎮(zhèn)）。因青龍街道、錦江鎮(zhèn)委托天府新區(qū)眉山片區(qū)管理委員會(huì)管理，不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的農(nóng)用地面積合計(jì)180.26平方公里。

三、主要工作內(nèi)容

根據(jù)《彭山區(qū)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)編制工作方案》，本次編制工作的任務(wù)如下：

1、根據(jù)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的均一性及差異性，劃分土地級(jí)別。

2、在劃分土地級(jí)別的基礎(chǔ)上、測(cè)算農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。主要土地用途包括：耕地(水田和旱地)、園地、林地。

3、編制基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估修正體系，及各類用地基準(zhǔn)地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表；

4、形成完整的成果報(bào)告和成果圖件；

5、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)成果電子化備案。

四、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

1、估價(jià)期日：估價(jià)期日確定為2021年1月1日。

2、土地權(quán)利狀況：無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制條件下的農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格

3、土地使用年期：設(shè)定為30年。

4、開發(fā)程度：滿足農(nóng)業(yè)基本生產(chǎn)條件。

五、成果應(yīng)用建議

農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)以后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)糧食產(chǎn)量不斷增加。但是，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力出現(xiàn)的大量外流導(dǎo)致土地閑置，農(nóng)地利用集約化程度不斷降低。因此，通過農(nóng)用地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，將部分農(nóng)地轉(zhuǎn)移到種田大戶手中，是擴(kuò)大農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)規(guī)模、解放農(nóng)村勞動(dòng)力的有效途徑。農(nóng)用地估價(jià)對(duì)于公平地稅，實(shí)現(xiàn)土地權(quán)能、加速“四荒”治理開發(fā),促進(jìn)農(nóng)用地合理流轉(zhuǎn)，便利融資、確保公共積累，以及促進(jìn)農(nóng)用地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控等，都具有重大的意義。

1、農(nóng)用地估價(jià)有利于形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)；

2、農(nóng)用地估價(jià)有利于農(nóng)用地的保護(hù)和可持續(xù)利用；

3、農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)有利于確立合理的土地征用補(bǔ)償費(fèi)；

4、有利于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)用地的宏觀管理。